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        中景互維談談文旅綜合體開發的邏輯與方向

        日期:2024-01-05 | 人氣:

        文旅綜合體的設計是以旅游休閑為引擎,以文化內涵為支撐,以文旅產業聚集為延伸,推動文化、商業、旅游價值的共榮共生,實現地區發展由投資拉動型向產業帶動型轉變而進行的創意和規劃過程。作為文旅綜合體的主題商業街區在開發、規劃、建設、管理的全過程中始終圍繞一個或者多個文化主題展開,通過一種特定的主題體驗讓人銘記于心。

        從經濟學的本質來看,旅游的本質是消費搬運,搬運的核心是通過人實現消費獲得收益,因此,文旅綜合體運營的基本邏輯結構是:吸引力大、游客流量大、過夜天數多、消費業態多、度假價值高。當下文旅綜合體主要圍繞城市和鄉村兩個大方向發展,基于文旅項目運營的邏輯,本文梳理了文旅綜合體開發的邏輯和重點,結合相應案例盤點梳理兩類文旅綜合體的特點及發展方向。

        01

        文旅綜合體發展的邏輯與重點

        01 布局為首

        文旅綜合體的打造,首先要解決規劃布局問題,布局要重視長期效益,一般來看,文旅綜合體應具備購物、會議、會展、娛樂、體驗、休閑、旅游、餐飲、居住、創意服務等外部功能;涵蓋聚集型演藝類、藝術展示類、科技類、文化信息類、休閑娛樂體驗類等內部功能;具有大型停車場、星級衛生間、良好的空調系統、商場識別系統、電梯系統、消防系統等配套設施。在布局上要做到整體規劃,滾動開發、梯次建設。尊重當地的生態環境、文化生態、生活方式,做到融入、融合、彼此適應。

        02 文化為魂

        文旅綜合體區分于普通商業項目根本的差異就在“文化”二字上,文旅綜合體在開發的過程中,要將人文功能發揮到最大價值,使得各功能之間能夠更好地相互促進、互動發展。

        一般來說,文旅項目可分為兩種,一種為先天的歷史人文旅游景區,另一種則是新開發的文化旅游景區。前者擁有更強烈的歷史背景,和先天積聚的文化資源;而新開發的文旅項目,則需要依托項目所在地的歷史,深度去挖掘它的文化內涵,不能空談文化。

        無論哪一種形式,“文”與“旅”都要緊密相連,沒有牽動人心的文化內涵支撐的“文旅”是空洞虛妄的,缺乏魅力和粘性。

        03 品牌為基

        文旅綜合體需要有一個好的品牌形象支撐,用品牌貫穿項目策劃規劃、建造、投融資、運營等全程,實現品牌帶來的體驗升級與項目價值提升。首先,要挖掘當地最有特色的文化點進行IP開發,通過藝術設計創造飽滿的故事角色,形成一個具有目的地文化特色、能夠充分展現地方品牌形象的IP。其次,要提煉符號推產品,將IP的故事與自身的特色文化充分融合,形成目的地特有的文化符號。再者,通過IP產品系列和業態矩陣的構建,把文化符號推廣到項目發展體系中,形成文旅產業融合發展的良性生態圈。

        04 產業為鏈

        文旅產業鏈,從最初單一的文化產品到最后成為內容豐富的文旅產業,要經過一系列引導、加工、宣傳、集聚的演變過程。文旅項目的建設必須尋求和注入支撐性產業,通過支撐性產業的產業效應,帶動相關產業的發展。

        文旅產業可縱向或橫向延伸,縱向延伸主要針對上游產業的深度開發,橫向延伸重點則在新媒介的宣傳渠道方面。文旅產業鏈構建意義重大,是促進產業鏈內部的各項產業的協同發展、實現區域旅游經濟和諧發展的關鍵所在。

        發展文旅游項目,要重視往產業鏈上下游延伸,并向高端領域衍生發展,形成自身的產業鏈閉環。

        05 整合為網

        這是一個跨界與整合的時代,需要運用互聯網思維,結合業態,整合資源,合作發展,從而實現從土地開發、建筑開發到空間發展的價值。文旅綜合體項目的整合開發不是一個點,不是一個結構,而是系統推進的模式結構,由控制點、控制主要游線、控制關鍵路線,然后形成口岸經濟、街區經濟、最后帶動區域小鎮的結構。有效的控制商業地產的價格梯度實現區劃模式,是文旅運營和地產運營相互連接構建的邏輯主體。

        06 商業為源

        文旅和商業是相互依托的,將商業自然過渡到旅游當中,根據項目的文化特色引進新穎的業態和品牌,實現品牌創新,將產品融入到旅游當中,實現購物與體驗IP相結合,提升消費者體驗,才是更高層次的文旅綜合體的商業形態。

        文旅綜合體商業心態的培育,應從滿足居民及游客多元休閑消費需求出發,通過食住行游購娛等產業相關要素的業態化創新組合,創造多元化的消費場景并打造一站式的服務結構,升級文旅項目體驗質量,并通過文旅產業帶來的人氣聚集與創意聚集,帶動商業企業的入駐及規?;慕洕l展,形成文旅商一體化的綜合發展結構。

        02

        兩類文旅綜合體的特點及發展方向

        01 都市文旅綜合體

        都市文旅綜合體以新文旅視角為切入點,關注消費群體的生活方式,深耕城市文化,依托科技手段、文化創意、規劃設計等手段進行景觀節點、網紅打卡點的布置,將傳統文化用現代化方式表達,豐富消費者的體驗感和參與感。都市文旅綜合體中的購物中心和商業街將不僅僅是消費購物的場所,更是具備公共文化、時尚商業、藝術展演、休閑娛樂等功能,滿足游客精神消費需求的體驗空間。

        城市文旅綜合體三大特征

        一、依托城市的文化,把城市文化的靈魂注入到空間中,締造新的生命。

        二、覆蓋雙重客源,既要兼顧本地居民市場,又要兼顧游客市場,既是游客的輸出地,也是游客的輸入地。

        三、自帶社交屬性,要成為本地人的外交場,也要成為外地人的社交場。

        經典案例一 上海北外灘來福士

        北外灘來福士是上海市最高的超高層雙塔項目,位于虹口區東大名路1089號。項目由2幢263米辦公塔樓和一體式購物中心組成,商場以“五感之上,樂享其城”為核心,通過“味、聲、觸、色、形”五感展現北外灘來福士項目特點。

        當前,北外灘來福士已經成為上海著名的網紅打卡地,B2層部分區域打造成老上海復古街區,將90年代的弄堂場景進行一比一超逼真還原, 重現了提籃橋街區的歷史風貌。結合上海的地域特色,北外灘來福士圍繞“文 化、藝術、科技、旅游”主題,為游客和顧客提供業態層次豐富、主題性強、特色多元化的廣域型購物中心,是當之無愧的魔都靈感之城。

        經典案例二 福岡博多運河城

        于1996年開業的日本福岡城市博多運河城,放在今天依舊是網紅都市文旅目的地的典范之作。一條人工運河火爆一座城市商業綜合體是這座綜合體最亮眼的名片。

        運河城主要以“化都市為劇場”的概念為主題,營造了一個包羅萬象、其樂無窮的多元化未來都市場景。與傳統的商業中心的不同之處在于,人造空間只是其亮點之一,運河城內的旅游觀賞設計才是它連續不斷吸引人們前往打卡游玩的核心。城內部包括星際天地、月亮步道、海洋世界和太陽廣場5大主題區域,聚集了酒店、劇場、電影院、商場、秀場、商品店等一站式城市居民文旅消費的業態。這個極具特色的場景設計,不斷吸引人們前往一探究竟。

        02 鄉村文旅綜合體

        鄉村文旅綜合體是一種將農業、旅游、文化、商業等多種元素有機融合的綜合性項目。這種綜合體集中展示了田園風景、民俗文化、生態環境、美食住宿等豐富的旅游資源,通過提供各種文化體驗、休閑娛樂和商業服務,滿足現代化旅游度假需求。

        鄉村文旅綜合體分類

        一、以綠色景觀和田園風光為主題的觀光型鄉村旅游。

        二、以農莊或農場旅游為主:包括休閑農莊,觀光果園,花園,休閑漁場,農業教育園,農業科普示范園等,體現休閑、娛樂和增長見識為主題鄉村旅游。

        三、以鄉村民俗、鄉村民族風情以及傳統文化為主題的民俗文化、民族文化及鄉土文化為主題的鄉村旅游。

        四、以康體療養和健身娛樂為主題的康養娛樂型鄉村旅游。

        鄉村文旅綜合體的開發方向

        一、與其他旅游開發相結合。借助已有旅游景點的吸引力,爭取客源,以形成資源共享,優勢互補,共同發展的格局。

        二、打造多元化的鄉村休閑度假業態同時突出本地特色和參與性,要能形成具有獨特吸引力的專業業態,借助創意、科技、融合等多種力量帶動鄉村文旅的發展。

        三、資源開發與環境保護協調問題,防止因為文旅開發而造成環境污染和資源破壞,使其失去了原有的“味道”,走可持續發展的道路。

        四、需邀請專業的策劃公司介入,提供科學決策,能夠規避一定的市場風險,保障項目成功落地及后續運營的展開。


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